При проведении собрания крайне важно правильно рассчитать количество голосов, необходимое для набора кворума. В случае ошибки жильцы рискуют провести собрание вхолостую и не добиться принятия необходимых решений.
По закону количество голосов определяется размером доли собственника в общем имуществе (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Доля в свою очередь пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Так, чем больше квадратных метров находится в собственности у участника собрания, тем большим количеством голосов он обладает.
Для расчета кворума необходимо знать суммарную площадь помещений собственников, участвующих в собрании, и общую площадь жилых и нежилых помещений в доме. Соотношение данных показателей, умноженное на 100, и будет отражать процент набранных голосов.
В большинстве случаев при расчетах в качестве общей площади используют сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме без учета мест общего пользования. Эта информация содержится в паспорте дома или в выписке из ЕГРН. Но как быть, если дом сдан недавно и некоторые помещения еще не оформлены в собственность? Нужно ли учитывать эти метры при определении кворума?
Законодательство не дает четкого ответа на данные вопросы, однако опираясь на письмо Минстроя от 26.02.2020 №5607-ОГ/04 и судебную практику, можно сделать вывод о том, что помещения, сведения о собственности на которые отсутствуют в ЕГРН, и которые не были переданы владельцу по акту приема-передачи, не участвуют в голосовании и не учитываются при определении кворума. Именно такой позиции мы придерживаемся в Butler.
Для расчета кворума в приложении используется «голосующая площадь» — она представляет собой сумму площадей жилых и нежилых помещений, данные о собственниках которых нам известны. Если у владельца на руках еще нет свидетельства о праве собственности, но есть передаточный акт или другой документ о передаче помещения, он может законно голосовать первый год (п. 1.1 44 ЖК РФ). Мы в Butler умеем обрабатывать таких собственников в системе.
Также мы можем проводить собрания в старых домах, когда в Росреестре отсутствуют данные по некоторым жителям (например, до 1998 года права на собственность регистрировались в БТИ, и далеко не всегда эти же сведения можно найти в ЕГРН). При добавлении помещения в приложении собственники прикрепляют подтверждающие документы, система их обрабатывает, и если все указано верно, происходит подтверждение права собственности.
Информация о голосующей площади отображается в приложении Butler в разделе «Статистика». Там же можно узнать площадь жилых и нежилых помещений в доме, площадь, необходимую для набора кворума, и площадь собственников, зарегистрированных в приложении. Все показатели рассчитываются автоматически и обновляются в режиме реального времени. Для достоверности отображаемых данных требуется реестр собственников — заказать его можно в этом же разделе.
